Când îți cauți un apartament nou, entuziasmul poate să-ți ia ochii. Vezi un bloc proaspăt ridicat, cu fațadă impecabilă, interfon lucios, spații verzi proaspăt amenajate. Dar în spate poate fi un dosar întreg de acte lipsă, probleme juridice și avize care n-au fost niciodată eliberate. De aceea, înainte să semnezi vreun contract, trebuie să știi exact ce autorizații are dezvoltatorul. Și ce poți cere legal, concret, ca să fii sigur că totul e în regulă.
Ce înseamnă „autorizații complete” pentru un bloc nou
Un bloc rezidențial nou, indiferent că are patru sau zece etaje, nu poate fi ridicat fără o serie de avize, acorduri și documente aprobate de instituții diferite. Acestea sunt doar câteva dintre cele esențiale:
- Certificatul de urbanism – documentul care stabilește regimul juridic, economic și tehnic al terenului;
- Autorizația de construire – emisă de primărie, în baza documentației tehnice;
- Acorduri și avize tehnice – de la instituții precum ISU (pentru siguranța la incendiu), DSP (pentru sănătate publică), mediu, poliție rutieră (în funcție de amplasament);
- Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor – semnat de o comisie formată din reprezentanți ai dezvoltatorului, proiectantului, autorităților locale și ISC (Inspectoratul de Stat în Construcții);
- Cartea tehnică a construcției – dosar care include toate detaliile tehnice, proiectul, avizele, modificările, procesele-verbale de execuție.
Fără aceste documente, blocul poate arăta bine la exterior, dar poate fi un pericol sau un blocaj legal pe termen lung.
Cum poți verifica autorizațiile fără să fii specialist?
Poți cere direct dezvoltatorului sau agentului care îți prezintă apartamentul să îți pună la dispoziție următoarele acte:
- Copie după autorizația de construire;
- Planul de urbanism zonal (PUZ) sau de detaliu (PUD), în funcție de caz;
- Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor;
- Dovada intabulării în Cartea Funciară;
- Extras de carte funciară actualizat pentru apartamentul respectiv.
Ai dreptul legal să ceri aceste documente. Dacă cineva ezită sau refuză să ți le arate, e un semnal clar că ceva nu e în regulă. Nu trebuie să fii jurist sau arhitect ca să observi data emiterii, numele beneficiarului și corelația dintre planurile de pe hârtie și realitatea din teren.
Ce verifici în autorizația de construire?
Uită-te atent la următoarele elemente:
- Data emiterii – trebuie să fie anterioară începerii lucrărilor;
- Valabilitatea – o autorizație expiră dacă nu se începe construcția în 12 luni de la emitere;
- Beneficiarul – să fie același cu cel care construiește;
- Obiectul lucrării – trebuie să fie exact ce vezi în teren: bloc de locuințe, număr de etaje, regim de înălțime, etc.
Dacă blocul are 7 etaje, iar autorizația e pentru P+4, e o problemă majoră. Nu e o simplă neconcordanță, ci o încălcare a legii care te poate afecta în viitor. Poți avea probleme cu intabularea, cu branșamentele, cu înscrierea în evidențele fiscale.
De ce e important procesul-verbal de recepție?
Recepția la terminarea lucrărilor înseamnă că blocul a fost verificat, că totul s-a executat conform proiectului, că există avizele finale și că structura e sigură. Fără acest document, blocul nu e considerat finalizat legal, iar apartamentele nu pot fi vândute legal cu intabulare definitivă.
Unii dezvoltatori grăbesc vânzarea înainte de această etapă, încheind doar antecontracte sau rezervări. Dacă semnezi înainte de recepție, riști să intri într-o construcție care nu e recunoscută oficial.
Cum verifici intabularea și situația juridică?
Poți merge direct la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) din județul tău și solicita un extras de carte funciară pentru blocul sau apartamentul respectiv. Alternativ, poți face o solicitare online prin platforma eTerra.
Ce trebuie să vezi acolo:
- Că dezvoltatorul e proprietarul terenului și al construcției;
- Că nu există ipoteci, litigii sau interdicții de vânzare;
- Că apartamentul e individualizat și înregistrat corect (etaj, suprafață, număr cadastral).
Dacă blocul e construit pe un teren concesionat, închiriat sau cu litigiu, pot apărea probleme serioase după vânzare. Verifică și dacă nu sunt mențiuni privind nerespectarea regimului de înălțime sau a retragerilor față de vecinătăți.
Când ai nevoie de aviz ISU?
Pentru blocurile cu mai mult de 28 metri înălțime (de regulă peste 8 niveluri), avizul de securitate la incendiu emis de Inspectoratul pentru Situații de Urgență e obligatoriu. Fără el, clădirea nu ar trebui locuită. Acest aviz presupune existența unor elemente tehnice clare:
- Acces pentru autospeciale de intervenție;
- Hidranți exteriori și interiori funcționali;
- Materiale ignifuge și compartimentări antifoc;
- Sisteme de detecție și alarmare.
Dacă blocul e încadrat greșit sau avizul lipsește, răspunderea cade pe dezvoltator, dar tu ești cel care suferă consecințele în caz de incendiu.
Nu te baza doar pe ce spune agentul sau dezvoltatorul
Mulți îți vor spune că totul e în regulă, că „se rezolvă”, că „nu există probleme”. Asta nu înlocuiește actele. Chiar și în zone dezvoltate din Imobiliare București, au existat blocuri ridicate fără autorizații, cu PUZ-uri anulate sau cu litigii între dezvoltatori și autorități. În multe cazuri, locatarii au rămas fără branșamente finale la apă sau electricitate ani întregi.
Fii atent la următoarele semnale:
- Se evită răspunsurile directe când întrebi de acte;
- Ți se spune că „sunt în curs de obținere”;
- Se invocă urgența, presiunea altor cumpărători sau reduceri de preț limitate.
Toate astea ar trebui să te pună în gardă. Oricât de atractiv ar părea prețul, nu accepta să semnezi fără o documentație completă.
Ce poți face suplimentar?
Dacă ai dubii, poți angaja un avocat specializat în drept imobiliar care să verifice pentru tine toate documentele. Costurile sunt minime în comparație cu problemele pe care le poți evita.
Poți cere și o opinie tehnică de la un diriginte de șantier sau un arhitect independent, care să compare proiectul tehnic cu ceea ce s-a construit în teren. Sunt multe cazuri în care balcoanele au fost modificate, spațiile comune reduse sau nivelurile suplimentate față de proiectul aprobat.
Un bloc poate părea perfect din exterior, dar fără autorizații, nu are valoare reală. Acordă, așadar, atenție maximă documentelor.
